Рейтинг претензий покупателей новостроек
Рейтинг, составленный специалистами «Юридического центра адвоката Олега Сухова» по реальным судебным делам, показывает, какие договоренности застройщики нарушают чаще всего.
Первый и главный повод для претензий — срыв сроков строительства.
По закону об участии в долевом строительстве девелопер обязан выплатить неустойку дольщикам в случае срыва сроков строительства. Ее размер составляет 1/150 (возможно описка 1/300) ставки рефинансирования Центрального банка РФ (на день исполнения обязательства) от цены договора за каждый день просрочки. В некоторых случаях застройщики пытаются включать в договоры оговорки, обязывающие дольщиков заключать дополнительные соглашения об изменении сроков строительства дома, если он не будет сдан в срок. Однако такие мотивировки незаконны, подсказывают адвокаты.
«В прошлом году судами вынесено несколько сотен решений о взыскании с застройщиков неустойки в пользу покупателей жилья. Более того, одному из подмосковных дольщиков удалось взыскать с недобросовестной строительной компании компенсацию морального вреда в размере 40 тысяч рублей», — рассказывает адвокат Олег Сухов.
На втором месте — затягивание сроков оформления новостроек в собственность.
Ключи есть, ремонт сделан, а собственности нет, прописку не получить, в школу детей не устроить. А если еще квартира в ипотеке, то это значит, что процент банк взимает повышенный.
Причины, которые называют застройщики, — неурегулированные правоотношения между юрлицами и властями, выступающими сторонами инвестиционного контракта. Как правило, именно правовые коллизии не позволяют застройщику сформировать и предоставить в Росреестр пакет документов, необходимый для оформления прав на возведенный объект.
Однако тут закон на стороне дольщика — можно признать право собственности на квартиры в судебном порядке, главное, чтобы дом был сдан госкомиссии и издано постановление о присвоении дому почтового адреса.
Масштабы проблемы таковы, что в последние годы выработана почти универсальная схема признания права собственности на квартиру в новостройках в судебном порядке, отмечает Олег Сухов.
На третьем месте иски по исправлению строительного брака.
Большинство недоделок возникают из-за нарушения технологий строительства. Наиболее распространенные: некачественный монтаж оконных и балконных блоков, отсутствие звукоизоляции стен, перегородок и перекрытий, протечки кровли, смещение панелей, недостаточно глубокая опора плит перекрытий на внутренние стены, открытые монтажные швы и стыки, сколы на наружных панелях.
По закону застройщик обязан передать участнику долевого строительства квартиру, качество которой соответствует условиям договора, строительным нормам, требованиям технических и градостроительных регламентов, проектной документации и другим обязательным требованиям.
Конечно, если же передаваемая квартира не подходит для проживания, покупатель вправе не подписывать передаточный акт и требовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены договора, возмещения своих расходов на устранение недостатков. По закону качественные изъяны должны быть зафиксированы в соответствующем акте и подтверждены заключением строительно-технической экспертизы.
Обжаловать действия застройщиков можно как в претензионном, так и судебном порядке — как показывает практика, в большинстве случаев суды выносят решения в пользу граждан.
Если дольщикам удалось выявить недоделки еще в ходе строительства, то необходимо привлечь к ним внимание Госстройназдора (это ведомство контролирует соответствие работ и применяемых строительных материалов требованиям технических регламентов, проектной документации), советуют адвокаты.
На четвертом месте — низкое качество и дороговизна услуг эксплуатирующей компании.
Как правило, претензии покупателей новостроек к управдомам связаны с различного рода поборами, неоправданно завышенными счетами за ЖКУ, неработающими лифтами, отсутствием горячего водоснабжения и отопления.
Адвокат Олег Сухов рекомендует дольщикам фиксировать нарушения, допущенные УК, с помощью Государственной жилищной инспекции, которая занимается контролем за жилищными и коммунальными услугами. Если не помогло, то активно обжаловать действия управдомов в суде.
На пятом месте — дефицит социально-бытовой инфраструктуры либо ее недоступность из-за высокой платы.
Застройщики обещают полноценную инфраструктуру, а вводят ее существенно позже ввода домов. Застройщики все чаще лишают покупателей новостроек не только муниципальных школ и детских садов, но также и общедоступного парковочного пространства.
В последние два года наметилась тенденция: в судах увеличилось число обращений от покупателей новостроек, связанных с отсутствием доступа у новоселов к инфраструктурным элементам уже построенных жилых комплексов.
Например, недавно в одном из новых подмосковных микрорайонов была запрещена бесплатная парковка автотранспорта на значительной части его территории.
«Если документально либо свидетельскими показаниями зафиксирован факт предоставления ложной информации покупателям квартир, то такие действия застройщиков можно расценивать как обман потребителей. Кроме того, необходимо иметь в виду, что, стремясь извлечь максимум прибыли из инфраструктурных объектов, многие застройщики отклоняются от проектной документации, нарушают санитарные нормы и технические регламенты», — резюмирует адвокат Олег Сухов.
