Заколдованное жилье
Опубликовано 14/01/2014 | Автор: Lora
Коррупция обязательнаЕсть в Подмосковье такие места, где жилье лучше не покупать. То ли там законы РФ не работают, то ли проклял кто, но это факт. Даже губернатор Подмосковья не рискует вмешиваться. И такое впечатление, что вирус этого проклятия расползается по всему региону. И, как положено любому вирусу, сразу его не распознать и не обезвредить. И, покупая новостройку на территории, зараженной таким вирусом, дольщик не имеет никакой возможности ни предусмотреть подобное развитие событий, ни законно защитить свои права.
Все, описанное ниже, может коснуться любого добропорядочного застройщика, даже опытного.
Всем известно, что для получения разрешения строить на территории определенного муниципалитета застройщик должен принести пользу поселению – построить или реконструировать инженерную и/или социальную инфраструктуру, передать местным органам власти социальное жилье (для очередников, молодых семей или для переселения из аварийного/ветхого жилья), то есть заключить инвестиционный контракт. И это правильно, хотя стоимость этого контракта и включается в стоимость коммерческого жилья, то есть жилья, оплачиваемого дольщиками.
А теперь встаньте на место чиновников, разрабатывающих условия этого контракта. Впихнуть застройщику сразу много и дорого – он строить не будет, и прощай откаты. Если обременения будут небольшими – гарантировано недовольство и жалобы жителей. Поэтому была разработана технология заключения дополнительных соглашений к такому инвестконтракту. Сначала застройщику предлагаются скромные обременения – ремонт котельной, к примеру, или постройка детского сада. Взамен застройщик получает участок земли под застройку по договору аренды и разрешение на строительство или ТУ на подключение коммуникаций. Нет, по закону эти вещи никак не связаны, но ведь все всё понимают. По мере того, как застройщик собирает деньги с дольщиков, и стройка худо-бедно или, напротив, активно ведется, инвестконтракт обрастает дополнениями, в которых застройщика обязывают дополнительно что-нибудь построить или реконструировать. А не согласится – отключим газ не продлим разрешение на строительство, договор на аренду участка, не дадим разрешение на подключение коммуникаций или на ввод в эксплуатацию.
А теперь встаньте на место добропорядочного застройщика. Вы уже вложились в начало строительства, собрали деньги с наиболее рисковых дольщиков, и прибыль по вашему ЖК в прогнозе пока еще очень приличная. Поэтому допсоглашения к инвестконтракту вас не сильно напрягают, и вы соглашаетесь их подписать, иногда в обмен на сдвиг сроков по ремонту/строительству объектов инфраструктуры по этому контракту или на другие преференции. Но где-нибудь на десятом дополнении к инвестконтракту вы ломаетесь – потому что вы уже на предыдущих девяти изменили проектную документацию в сторону удешевления, подняли цены на квартиры до максимально возможных на данном этапе с учетом конкуренции, откатили сколько просили, а теперь оказывается, что политика (или политики) сменилась, и этого недостаточно. Или на горизонте замаячил более выгодный (потому что с него еще не брали откатов) застройщик, готовый на достройку вашего, уже почти проблемного, ЖК. А хуже всего, когда инвестконтракт вообще не привязан к конкретной новостройке, тогда вы вообще не знаете, что вызовет неудовольствие мафиози (а как его еще назвать?), стоящего у руля регионом.
Думаю, что в подобной картинке многие узнали проблемы своей новостройки. При этом хорошо, если дома полностью построены, тогда есть шансы через год-другой ввести их в эксплуатацию тем же застройщиком или другим, но без доплаты (договорятся, наверное, если вам повезет). А если застройщик не такой опытный в общении с подмосковными монстрами (или ему было обещано другое при заключении инвестконтракта), то деньги могут закончиться и раньше, чем будут построены хотя бы коробки.
Излишне говорить, что никаких законных мер против такого произвола чиновников нет. Но считаю нужным предупредить, что любой «любимец» местных чиновников на момент подписания вами ДДУ может стать изгоем и потенциальным банкротом к концу строительства – и никто за это ответственности не понесет.
А теперь встаньте на место органа Правительства Московской области, отвечающего за работу с проблемными объектами жилищного строительства. Если все хорошо, то его специалисты не так востребованы. А вот когда проблемы (проблемные застройщики) множатся, всегда есть возможность выбить дополнительное финансирование для ведомства, не говоря уже о том, чтобы пропихнуть своего «надежного» застройщика (личные связи – большое дело) на «проблемные» объекты, при этом обременения этого застройщика будут минимальны, а при перезаключении договоров с дольщиками никакие пени тем уже не светят, и на любой перенос сроков они согласны почти без звука. Об откатах в этом случае говорить неприлично (да, конечно, они работают ради вас , дольщики – верьте в это). Особенно приятно им потом писать о решении проблемы и получении благодарностей дольщиков, через … дцать лет въехавших в свои уже почти разваливающиеся квартиры.
Нужно ли тут резюме?
Когда чиновникам выгодны проблемные объекты, почему вы думаете, что они будут стараться, чтоб их не было? Нет, ну правда?
PS. Для написания этой статьи были использованы в самых общих чертах истории ЖК «Южный» (г.Балашиха, застройщик СФК «Реутово»), ЖК «Сосновка» (г.Климовск, застройщик ООО «Жилсоцстрой»), истории которых не закончены, многих других многострадальных ЖК, которым много лет вешали лапшу на уши, а также личного опыта. Ни один чиновник (из любых органов) во всех этих историях не пострадал, а сколько застройщиков обанкротилось из-за этого – статистика умалчивает.
PPS. Эта статья ни в коем случае не оправдывает недобросовестных застройщиков, но показывает, как просто сделать из добросовестного застройщика – банкрота. А покупателям всегда стоит помнить: застройщик-банкрот – проблемы у покупателей.
PPPS. Я давно собиралась написать статью на эту тему и даже подобрала кучу материалов. А сегодня села и написала ее за час – без всякой подготовки и без многочисленных ссылок, назрело. Потому что предусмотреть такие гадости мы с вами при покупке недвижимости не можем. А значит, никто не застрахован от произвола со стороны администрации любого муниципального округа. Ведь договоры мы заключаем с застройщиком, а если администрация принуждает его к увеличению обременений – то есть к дополнительным затратам – не всякий застройщик выдержит. Своим «любимцам» прощается все – и задержка по срокам, и серые схемы, и получение свидетельств на собственность через суд, и гнусное качество строительства, и многие другие «шалости». Но это, конечно, до тех пор, пока платятся откаты и пока тем по плечу вынести большие обременения. А то, то дольщики недовольны, так это не страшно.
Ссылка на статью
Дубль сообщения Ирины Хрястовой размещенной в соседней теме. Т.к. эта тема более подходящая для него.
